Uciążliwi sąsiedzi

Opinia eksperta:

Właściciel nieruchomości może oddziaływać i oddziałuje na grunt sąsiedni. Takie oddziaływania nazywane jest mianem immisji. W przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiada – działania te polegają na czynnościach dokonywanych na gruncie własnym, których skutki występują na gruncie sąsiednim.

Pojęcie immisji nie jest pojęciem jednolitym. Skoro może dochodzić do różnych oddziaływań, to prawo musi jedne dopuścić, inne zaś - nadmiernie naruszające interes sąsiada - zakazać, aby w ten sposób eliminować, a przynajmniej minimalizować konflikty mogące powstać w stosunkach sąsiedzkich. Ustawodawca stara się znaleźć "złoty środek", który godziłby sprzeczne interesy poszczególnych właścicieli.

Immisje dzielą się na:

Bezpośrednie - polegają one na bezpośrednim skierowaniu jakichś substancji (np. ścieków, opadów) na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń. Wywołują więc skutek podobny jak fizyczna ingerencja i dlatego podobnie są zakazane;

Pośrednie - polegają na pośrednim oddziaływaniu na grunt sąsiedni (np. wytwarzanie hałasów, pyłów, gazów, dymów, wstrząsów, fal elektromagnetycznych). Immisje pośrednie można podzielić na:

materialne - polegające na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (np. hałasy, pyły);

niematerialne - polegające na oddziaływaniu tylko na sferę psychiki właściciela tej nieruchomości, poczucie bezpieczeństwa czy estetyki (np. obawa spowodowana zgromadzeniem na nieruchomości sąsiedniej dużej ilości materiałów łatwopalnych).

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłóciły korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą od położenia nieruchomości (np. jeśli sąsiednia nieruchomością jest lokalna kotłownia to możemy w większym stopniu dopuścić się emisji dymu niż jeśli sąsiednią nieruchomością byłoby sanatorium dla chorych na astmę).

Należą tu takie działania, jak np. wytwarzania ciepła, pary, dymu, pyłu, gazów, ciepła, hałasów, spalin, zapachów, wstrząsów, hodowanie pszczół.

Ocena dokonywana jest przez sąd na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących teren, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osoby zainteresowanej.

W razie immisji przekraczających dopuszczalną miarę, właściciel może wytoczyć powództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Jeżeli takim działanie wyrządzona została dodatkowo szkoda - jej naprawienia można żądać na zasadach ogólnych.